5名中介因假房源视频被查处：房产短视频9条红线逐条对照

"地铁3分钟到站""买到就是赚到""对口XX名校"——这三句话，现在发在房产短视频里，轻则限流，重则删号、罚款。2026年5月12日，微信视频号《房地产行业公约》正式生效；就在前不久，上海松江5名中介因为用AI把外区房源包装成本区超低价房、发了100多条假房源视频，被警方行政处罚。靠拍视频获客的中介，得重新认一遍：哪些话能说，哪些话一说就违法。

为什么2026年突然管得这么严

过去两年房产自媒体野蛮生长，虚假宣传只为引流获客，多地市场监管已相继开展整治。压上来的第一道闸是平台：视频号《房地产行业公约》覆盖视频、合集、评论、私信、认证全场景，列了九大禁区——虚假房源、把公寓包装成住宅、捏造房价暴涨暴跌、绝对化用语、承诺升值包租落户升学、信息不全、报喜不报忧、流量作弊。违规的，平台视情节限流、删除、取消认证，直到封号。

但很多中介没意识到的是：你发的根本不是"分享"，监管眼里那是"广告"。只要带获客意图、留了联系方式或引导私信，就按广告管——直接适用《广告法》和《房地产广告发布规定》（原工商总局令第80号，2016年2月1日施行，2021年修订）。把"卖点"说成"承诺"，把"不确定"说成"一定"，就是这门生意里最高发的雷。

红线对照表：这么说违规，换个说法相对安全

（本文为依据公开规则整理的相对安全表达，非平台预审结论；具体以《广告法》《房地产广告发布规定》及平台最新规则为准。）

几条最容易栽跟头的红线，说人话

"买到就是赚到"——为什么是高压线

《房地产广告发布规定》第四条第（一）款写得很直白：房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。说白了，你这句"买到就赚"相当于拍胸脯替买家担保稳赚——真出了事，担责的是你。涉及收益、回报、保值、增值的暗示词，一个都别碰。

"地铁3分钟"——你以为在说便利，法规看是误导

第四条第（二）款禁止用到达某个参照物所需的时间来表示项目位置。原因很实在：时间受路况、交通方式影响，"3分钟"在你嘴里是步行还是开车、堵不堵车，全说不清，等于变相夸大位置。老老实实写距离，写"约800米"，比"3分钟"安全得多。

学区房——一句话同时踩两条

挂钩具体学校，既踩第四条第（四）款（教育配套误导宣传），又踩第十八条（承诺为入住者办理升学）。更关键的是：学区划片年年可能调整，你今天承诺的"对口名校"，明年政策一变就成了虚假承诺。这是最容易被截图举报的一类。

返租、首付贷——不只是广告问题，是金融风险

"5年返租""零首付""首付贷"踩第十六条（融资或变相融资），视频号公约也单独把首付贷列为禁区。这类话术一旦涉及资金盘、变相集资，性质比普通违规广告严重得多，别为了一个卖点把自己绕进去。

真实罚单：他们到底栽在哪句话

这些不是假设，是判过、罚过的真实案子：

• 焦作中弘卓越置业：宣传页写"最齐全的配套、最亲民价格、最巨大的升值空间""5年返租金，7折买旺铺；年返租金6%，5年30%"——绝对化用语＋升值承诺＋返租融资三样齐全，终审法院认定违法。
• 深圳千佳地产："城市关注度最高的楼盘、投资居家的最佳选择""投资少、回报率超高""仅售周边房价的一半都不到、投资回报率绝对是百分之百"——最高级用语＋升值/投资回报承诺，被市场监管部门处罚。
• 上海奉贤（2024年3月）：一家房产公司用不存在的"低价豪宅"图片吸客，被罚款3万元。
• 上海松江：薛某等5名中介用AI把非本区房产包装成本区在售的超低价房源，杜撰发布100余条假房源视频，扰乱公共秩序，被警方行政处罚。

共性很清楚：把"卖点"说成了"承诺"，把"不确定"说成了"一定"，把"不存在"做成了"真有"。三类动作，对应三类高发处罚。

发布前30秒自查清单

• 有没有"涨/赚/升值/保值/回报"等暗示收益的词？
• 有没有"最/第一/顶级/唯一"等绝对化、最高级用语？
• 位置是不是用"X分钟到"代替了真实距离？
• 有没有提具体学校、承诺学位/落户/户口/就业？
• 地铁、商场、学校等配套是规划中却没注明"规划/在建"？
• 有没有零首付、首付贷、返租等金融话术？
• 房源是不是真实在售、视频信息与实际一致（没有已售充在售、外区充本区）？
• 价格、面积（建筑面积或套内）、中介或房企全称是否标全？
• 有没有"暴涨""再不买就没了"等制造焦虑的话？

FAQ：房产短视频合规最常被问到的5个问题

1. 我只是个人中介在分享房源，也要守广告法吗？

要。判断是不是广告，看的不是你叫它"分享"还是"广告"，而是有没有获客意图。带联系方式、引导加微信、目的是成交，就是商业广告，《广告法》和《房地产广告发布规定》照样适用。

2. "学区房"到底能不能提？

直接挂钩具体学校、承诺"包上名校""对口学位"=违规。客观陈述"所在XX学区，具体以教育部门当年政策为准"风险较低，但仍属敏感表述，稳妥做法是不主动强调、不做承诺。

3. "地铁口物业"算违规吗？

地铁已开通且确在附近，可以客观描述实际距离；在建或规划中的，必须注明"规划/在建，以官方批复为准"，并且别用"X分钟到"这种时间表述。

4. 有没有工具能在发布前批量查这些话术？

有。逐条人工核对效率太低，可以借助内容合规检测工具，把口播文案、字幕、标题先过一遍，自动标出极限词、升值承诺、学区/落户等敏感表述，再人工复核确认。批量发布时尤其省事。

5. 视频号公约和广告法不一致时，听谁的？

两个都要守。平台规则往往比法律更严（平台加码），出现差异时按更严的那条执行——法律不让的固然不能做，平台额外禁的同样会被处置。

研究依据与来源

• 国家市场监督管理总局《房地产广告发布规定》全文（中国政府网）
• 微信视频号《房地产行业公约》5月12日生效（长沙晚报网）
• 房产自媒体乱象调查：虚假宣传只为引流获客，多地相继整治（极目新闻）
• 用AI制作发布虚假超低价房源视频上百条，5名中介被行政处罚（澎湃新闻）
• 房地产企业广告发布十大易发违规点及合规指引（浩天律师事务所）

今天就做一件事：把你最近30条房产视频的口播逐字看一遍，先删掉所有"涨""赚""最""学区""包落户"——这五类词清掉，违规风险能去掉一大半。剩下的，按上面那张对照表逐句替换。改一条少一条隐患，比被限流之后再补救划算得多。